Immobilienmarkt im Aufwind - Unsicherheit belastet private Kaufentscheidungen

Kapitalanleger haben sich zurückgemeldet und treten wieder als Käufer im Markt für Wohnimmobilien auf. Insbesondere kleine Wohnungen in Stadtlagen sind im Zuge der steigenden Mieten gefragt. Möchten Sie Ihre (vermietete) Ein- oder Zweizimmerwohnung verkaufen? Dann könnte das Frühjahr 2025 ein guter Zeitpunkt sein. Informieren Sie uns und erhalten Sie eine Wertermittlung für den Verkauf oder / und ein verbindliches Angebot durch einen Investor aus unserem Kundenstamm, der Ihre Immobilie kurzfristig ankaufen würde. Hinsichtlich der Investitionsentscheidungen fällt auf, dass Kapitalanleger härter verhandeln und häufiger von sich anbahnenenden Deals zurücktreten. Wir führen dies auf einen Prozess der natürlichen Auslese zurück. Die unbedachten Schnellkäufer aus den Boomjahren haben entweder ihre Kreditlinien ausgeschöpft oder sind problematische Deals eingegangen, sodass sie nun trotz der tieferen Preise nicht einsteigen können. Weniger Gegenwind als erwartet bereiten politische Änderungen in Anbahnung, wie die potenzielle Ausweitung der Mietpreisbremse, die ins Sondierungspapier der möglichen Angola-Koalitionäre eingeflossen ist. Hier bekommen wir die Rückmeldung, dass es sich aufgrund der Marktkräfte bei dem Bremsgesetz auch bislang um einen "zahnlosen Tieger" gehandelt habe. Investoren gehen von einer Fortsetzung dieser Faktenlage aus. Mieter müssten Rechte, die sich aus der Mietpreisbremse ableiten, aktiv einfordern. Mieter seien aber glücklich, wenn sie im Rahmen der Mieterauswahl beiden betroffenen, begehrten Kleinwohnungen zum Zuge kommen. Umso unwahrscheinlicher werde die nachträgliche Ausübung der Mieterrechte gegen den Vermieter. Im Segment Vermietung bekommen wir zudem die Rückmeldung, dass die hohe Nachfrage eine Mieterauswahl zulasse, die Klagen gegen das Bremsgesetz praktisch minimieren - beispielsweise indem sich der Eigentümer auf internationale Klientel wie Austauschstudenten oder Expats konzentriert, bei denen ein mietrechtlicher Klageweg sehr unwahrscheinlich erscheint. Somit wird sich die Verlängerung des Bremsgesetzes vermutlich auch in Zukunft weiterhin zu Lasten derer auswirken, die Vorteile aus der Regelung gezogen hätten: Beispielsweise die "junge Familie", die bei der Mieterauswahl, wie beschrieben, gerade aufgrund ihrer Rechte aus der Mietpreisbremse gegen die Expat-WG ausfällt.

Suchen Sie eine Kapitalanlage oder möchten Sie eine (vermietete) Eigentumswohnung verkaufen? >> hier Klicken

Möchten Sie unsere Marktberichte und Informationen aus dem Immobilienmarkt künftig bequem per E-mail erhalten? Registrieren Sie sich hier für unseren Newsletter.

Bei privaten Hauskäufern beobachten wir eine Marktbelebung. Die Aktivität im Markt resultiert aus Nachholeffekten bedingt durch den Zinsanstieg der letzten Jahre in Kombination mit steigenden Mieten. Die Familie, die seit 2023 mit dem zweiten Kind in der Dreizimmerwohnung zur Miete wohnt steht nun vor der Alternative "Kaufen oder teurer Mieten". Die gestiegenen Mieten geben häufig den Impuls zum Kauf, gerade in guten Taunuslagen und im Frankfurter Stadtgebiet. Gerade aus diesem Grund werden kleinere Hausgrößen, beispielsweise das typische Reihenhaus, stärker nachgefragt, als vor einigen Monaten. Die Rate im Vergleich zur steigenden Miete in einer größeren Mietwohnung bei Umzug in einer größere Immobilie wirkt als Katalysator zur Kaufentscheidung. Potenzielle Sanierungsmaßnahmen, die in der Zukunft stattfinden könnten, werden bei der Entscheidung eher vernachlässigt, zumindest aber weniger stark gewichtet, als kurzfristige Einsparungen oder der brennende Wunsch nach einem Eigenheim.

Die Unsicherheit wirkt der Kaufentscheidung dagegen - insbesondere bei Kunden, die keinen akuten Grund zum Kauf verspüren und ihre derzeitige Wohnsituation gegebenenfalls auch noch mehrere Jahre aufrecht erhalten können. Mit der Investition ins Eigenheim bindet sich der Käufer langfristig an ein Finanzierungsmodell. Die Bundestagswahl hat aus unserer Sicht hier keine positiven Impulse gebracht, sondern wirkt (zumindest derzeit) als zusätzlicher Faktor der Nervosität. Zudem sind die Bauzinsen in der Folge der Ankündigung zur Lockerung der Schuldenbremse angesprungen: So stieg der gemittelte zehnjährige Finanzierungszins des Baufinanzierungsanbieters Dr. Klein nach den Meldungen von 3,08% auf 3,33%.

Quelle: Dr.Klein Zinschart : https://www.drklein.de/zinsentwicklung-prognose.html

Zum Autor: Richard Nitzsche (M.Sc.) ist Immobilienmakler in Frankfut / Rhein-Main und im Taunus und Herausgeber des gleichnamigen Immobilienpodcasts auf YouTube und überall, wo es Podcasts gibt. Möchten Sie mit Ihm in Kontakt treten? Suchen Sie ein Eigenheim zum Kauf oder eine Kapitalanlage? Oder möchten Sie eine Immobilie verkaufen? Schreiben Sie ihm auf Social Media oder kontaktieren Sie ihn direkt über unsere Homepage.

Immobilien: Wie geht es weiter nach der Wahl?

In meinem neuen YouTube-Video werfe ich einen Blick in die Glaskugel und diskutiere einige Eckpunkte, von denen ich mir zum aktuellen Zeitpunkt gut vorstellen könnte, dass diese in den neuen Koalitionsvertrag Eingang finden werden.

In meiner Reihe Immobilienwoche beleuchte ich die Themen, die aus meiner Sicht nach der Wahl für Immobilien im Fokus stehen werden

Hier mein vollständiges Tableau, das ich im Video für Erklärungen und Gliederung nutze.

In dem Tableau sehen Sie als Eckpunte des Gedankenspiels den Koalitionsvertrag und die Marktreaktionen.

Die Lockerung der Schuldenbremse wird nach meiner Einschätzung als eines der elementaren Makro-Themen nach der Wahl die Legislaturperiode prägen und Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben. Diese Auswirkungen können positiv und negativ sein. Ein einfaches Beispiel für eine mögliche positive Wirkung auf die Preise: Höhere Ausgaben >> höheres Wirtschaftswachstum >> größerer Nachfrage nach Immobilien >> höheren Preisen

Ein einfaches Beispiel für eine mögliche negative Wirkung auf die Preise: Höhere Staatsverschuldung >> schlechtere Kreditfähigkeit >> höhere Zinsen >> schlechtere Finanzierbarkeit der Immobilienkredite >> fallende Preise.

Mit dem Thema Schuldenbremse werde ich mich sicher noch im geschlossenen Bereich beschäftigen. Tragen Sie sich hier ein, um dabei zu sein!

+++ +++

Generelle Informationen zu den Wahlprogrammen rund um den Bereich Wohnen finden Sie beispielsweise bei Haufe:

https://www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/bundestagswahl-wahlprogramme-der-parteien_84342_638964.html

Auf die Inhalte dieses Artikels habe auch ich mich in dem Video vielfach bezogen und meinen Kommentar darauf aufgebaut. Im unteren Teil finden Sie ausserdem einen Link zu sämtlichen Wahlprogrammen.

Auch der Deutschlandfunk hat am 13.02. die Wohnungspolitik besprochen https://www.deutschlandfunk.de/bundestagswahl-2025-wahlprogramme-wohnpolitik-analyse-100.html

Nützliche Informationen erhalten Sie aber auch im Beitrag von Capital:

https://www.capital.de/immobilien/wahlprogramme-bundestagswahl-2025--das-sind-die-plaene-der-parteien-fuer-mieter---eigentuemer-35448816.html

Rangliste der guten Lagen: Die besten Viertel in Bad Homburg

Häufig werde ich nach den "besten Vierteln" in Bad Homburg gefragt. Diese noblen Straßenzüge, in denen sich das Wohnen ganz besonders anfühlt, in denen die Wohlhabenden zur Nachbarschaft gehören - die "Schönen und Reichen". Die Lagen, die man einfach "kaufen muss", um dazu zu gehören. Um das richtige Fundament seines Neuanfangs in Bad Homburg zu legen und um selbst in die elitären Bad Homburger Kreise aufzusteigen. Denn nach dem Immobilien-Leitspruch "Lage-Lage-Lage" kann es tatsächlich von großer Bedeutung für das weitere Leben des Käufers sein, an welchem Fleckchen Erde er die nächsten 10,15,20 Jahre sein Dasein fristet; wo die Kinder aufwachsen und mit wem diese sich wiederum durch die Nachbarschaft und die Schule umgeben. Viel hängt von der Nachbarschaft ab! Wenngleich ich nach über einem Jahrzehnt als Immobilienmakler in Bad Homburg und nach einem halben Leben in der "Champagnerluft" anmerken möchte, dass ich ein glückliches Leben und eine hervorragende Wohnlage in Bad Homburg nicht unbedingt für korreliert halte - eher vielleicht für das Gegenteil.

Bad Homburger Villengebiet am Hardtwald | hier: Heinrich-von-Kleist-Straße, Am Rabenstein, Hölderlinweg, (unten) Höllsteinstraße

Dennoch werde ich Ihnen folgend meine persönliche "Rangliste der guten Lagen" mit auf den Weg für Ihre Immobiliensuche geben mit Erklärungen, was die jeweilige Lage aus meiner persönlichen Sicht auszeichnet.

1. Ellerhöhe

   Die Bad Homburger Ellerhöhe ist, aus meiner Sicht mit weitem Abstand, DIE exklusivste Wohnlage in unserer Kurstadt. Lassen Sie uns den Bereich, über den ich im Folgenden schreibe, aber zunächst definieren, um Missverständnisse auszuschließen. Gemeint sind die Straßen Ellerhöhweg, Am Zollstock (linker Hand / westlich des Seedammwegs) und Am Pilgerrain (ebenfalls westlich Hand des Seedammwegs). Die Liste der Begründungen ist umfangreich, ich möchte Ihnen hier die Wichtigsten Lageeigenschaften mitgeben: Dominiert werden die Straßenzüge vom Wohnhaus der bekannten Familie Quandt, dessen Areal die westliche Begrenzung bildet, sowie den Räumlichkeiten der Altana / der Herbert Quadt Stiftung an der Ecke Seedammweg / Am Pilgerrain. Dementsprechend gehören viele der umliegenden Grundstücke Eigentümern, die mit der Familie oder deren Unternehmungen in Verbindung stehen. Aber auch topografisch ist die Lage besonders und für Bad Homburg aussergewöhnlich. Die Ellerhöhe liegt, wie der Name beschreibt, auf einer Anhöhe. Das bedeutet, der Blick ist weitläufig, vom Himmel ist mehr zu sehen, die Wohnlage regt zum tiefen durchatmen an, vermittelt eine Freiheit, die sie in Bad Homburg sonst nicht erhalten; üblicherweise richten Sie ihren Blick aus dem Fenster in Bad Homburg auf andere Hausfassaden oder Bäume. In den oberen Etagen der Häuser ist die Skyline von Frankfurt zu sehen. Ideal für den "PEACE OF MIND", den exklusive Wohnlagen mitbringen sollten. Die Villen "Am Pilgerrain" genießen zusätzlich noch den offenen Blick übers Feld. Der Weg zum Kaiserin-Friedrich-Gymnasium, der Althumanistischen Schule in Bad Homburg, ist nur ein Katzensprung, sodass die Sprösslinge laufen können und einen Schulweg von weniger als fünf Minuten haben. Schwieriger wird es für Mütter und Väter, die ihre Kinder auf Bad Homburgs beste Schule geben, aber anderswo wohnen - sie müssen sich im Zuge der Anfahrt im morgendlichen Eltern-SUV-Verkehr durch das Verkehrs-Nadelöhr Seedammweg / An der Steinkaut quetschen. Ein Problem, dass die Eigentümer an der Ellerhöhe nur vom Hörensagen kennen.

2. Der Hardtwald

   Die Siedlung am Bad Hoburger Hardtwald erstreckt sich zwischen der Herderstraße im Osten, der Heinrich von Kleist-Straße am Hartwald entlang und wird durch die Friedberger Straße, die in die Höllsteinstraße übergeht, sowie durch die Ausläufer des Kurparks begrenzt. Umgeben von malerischem Grün finden Sie in der Siedlung alte Herrenhäuser, die aber immer häufiger von modernen Neubau-Villen ersetzt werden. Der Bad Homburger Hardtwald ist der Inbegriff des exklusiven Wohnens in Bad Homburg geworden - auch, weil das Angebot an verfügbaren Immobilien höher ist, als auf der Ellerhöhe und sich dadurch natürlicherweise eine höhere Fluktuation ergibt. Wer in diese exquisite Lage zieht, ist stolz auf seine Wohnlage, und das darf man auch sein! Unnötig zu sagen, dass eine nicht unerhebliche Zahl der Immobilien im Hardtwald auch innerhalb der Bad Homburger Familien weitergegeben werden. Aufgrund seiner schieren Bekanntheit, die die langfristige Wertbeständigkeit garantiert, belegt der Hardtwald den zweiten Platz in der Rangliste der Bad Homburger Lagen. Man wohnt eben "Im Hardtwald"!

3. Tannenwaldallee (westlicher Teil) Rund um den westlichen Teil der Tannenwaldallee finden Sie eine elitäre Siedlung, die ich als Geheimtipp bezeichnen möchte und den nach Bad Homburg zuziehende Hauskäufer gerne übersehen. Die Siedlung wird im Norden begrenzt durch die Tannenwaldallee und die Gärterei Peselmann, im Süden durch den Landgraf-Gustav-Ring, siwie den Landgraf-Philupp:ring und im Westen durch die Kreuzallee. Dies sind dann auch sämtliche Straßen. Sie erhalten hier einen einzigartigen Anschluss an das Naherholungsgebiet Dornholzhausen (Gotisches Haus), sind dennoch Innenstadt-nah und verfügen über Felder zum Gassigehen, Spazieren, usw. rund um die Siedlung. Die Häuser haben einen exklusiven Charme ohne dekadent zu wirken. Mein persönliches Highlight und auf meinem eigenen Bad Homburger Wunschzettel steht diese Lage an Nummer zwei und ist mindestens vergleichbar mit dem Wohnen "Im Hardtwald".

4. Dornholzhausen / Reisberg

   Das beschriebene Gebiet an Position vier meiner Rangliste der besten Lagen in Bad Homburg erstreckt sich über die Straßen mit der Begrenzung Landgraf-Friedrich-Straße (südlich(, victor-Archard-Straße (östlich), sowie der Bad Homburger Golfplatz im Norden (Altes Sonnenbad, Im Birnbaumfeld). Die Straßen sind gediegen und aufgeräumt, die Hecken akkurat geschnitten, die Häuser blitzen und glänzen. Dornholzhausen verfügt mit Waldgebiet, dem Hirschgarten, dem Golfclub ein einzigartiges Flair; Wohnen in dieser Siedlung fühlt sich an, wie das Leben im Dunstkreis des Countryclubs in gehobenen US-amerikanischen Mittelstädten. Zusätzlich ist Dornholzhausen sein eigener "Club", der seine Mitglieder sorgfältig auswählt.

5. Tannenwaldallee (östlicher Teil)

   Auf meiner Rangliste der besten Bad Homburger Lagen darf der östliche Teil der Tannenwalallee nicht fehlen. Er wird begrenzt durch die Heuchelheimer Straße im Norden, und die Stettiner Straße im Südosten, die mit dem Leipoldsweg sternförmig auf das Naherholungsgebiet "Am Platzenberg" zuläuft. In dem Viertel finden sich hervorragende Lagen, rund um die Tannenwaldallee und im Karree Leopoldsweg, Ernst-Arndt-Straße, und sehr gute Lagen. Eigentümer profitieren hier von der Nähe zum Schlosspark und der Bad Homburger Innenstadt, sowie über die Urseler Straße über einen vergleichsweise schnellen Anschluss auf die A661 in Richtung Frankfurt. Top-zentral und dennoch solide wohnen hier ebenfalls schon viele Familien seit Generationen; wenngleich sich für Kaufinteressenten im Regelfall dennoch ein hübsches Häusschen finden lässt.
   

Sie suchen ein Haus in den beschriebenen Lagen von Bad Homburg, oder Sie wünschen noch detaillierte Informationen über die einzelnen Lagen? Sprechen Sie mich an! Im persönlichen Gespräch versorge ich Sie mit jeder Menge "Insider-Infos" rund um die beschriebenen Lagen, die ich im Internet unmöglich zum Besten geben kann. Als Ihr Makler erhalten Sie mit mir einzigartige Perspektiven auf unser schönes Bad Homburg.

Haben Sie eine Immobilie in den beschriebenen Lagen zu verkaufen? Sprechen Sie mich an und ich versorge Sie mit Interessenten aus meiner Kundenkartei, sodass Sie Ihr Verkaufsanliegen nicht über die gängigen Portale - öffentlich sichtbar für jedermann - kommunizieren müssen! Ich freue mich auf Ihre Kontaktaufnahme!