top of page
stock-exchange-4785080_1280.jpg


Vorwort von Richard Nitzsche zum Jahresausblick Immobilien 2025. Sehr geehrte Damen, sehr geehrte Herren, liebe Kunden,

das Jahr 2024 wird zweifellos als außergewöhnlich in die deutsche Immobiliengeschichte eingehen. Wir erleben einen Markt im Wandel, der sich unter geänderten Vorzeichen neu sortiert – eingebettet in einen globalen Kontext voller Herausforderungen und Umbrüche.


Wie der vdp-Immobilienpreisindex zeigt, hat sich der lineare Anstieg der Preise, der die Boom-Dekade bis 2021 prägte, nicht fortgesetzt. Vielmehr markiert ein klarer Trendbruch den Übergang zu einer neuen Phase, die von Unsicherheiten geprägt ist. Wo früher historische Preissteigerungen als Grundlage für Zukunftsprognosen dienten, steht nun die Frage nach dem Morgen: Wie wird sich der Markt für Wohnimmobilien tatsächlich entwickeln?


Es ist darüber hinaus an der Zeit, bisher als gegeben angenommene Paradigmen infrage zu stellen:

Wie viel „Gold“ steckt 2025 noch im sprichwörtlichen Betongold von morgen?

Wie attraktiv ist der Immobilienstandort Deutschland heute – und in zehn Jahren?

Warum sollte ein Investor sich für Deutschland, Frankfurt oder München entscheiden, wenn alternative Standorte zur Verfügung stehen?


Diese Überlegungen sind nicht nur für Kapitalanleger entscheidend, sondern auch für Selbstnutzer. Unter welchen Bedingungen lohnt sich der Kauf eines Eigenheims, und wann könnte eine Mietlösung langfristig die bessere Wahl sein?


Die klassische Sichtweise vom Eigenheim als sicherer Altersvorsorge wird zunehmend hinterfragt – nicht zuletzt aufgrund von Faktoren wie dem Restwert am Ende der Haltedauer oder den steigenden Energieanforderungen. Wir blicken im Jahr 2025 auf einen Immobilienmarkt, der Herausforderungen mitbringt, aber auch große Chancen.


Die neue Realität, gezeichnet durch die Wiederwahl von Donald Trump, den andauernden Krieg in Europa und eine vorgezogene Bundestagswahl, wirft viele Fragen auf. Doch gleichzeitig bieten Märkte in Zeiten der Disruption auch einmalige Gelegenheiten für kluge Entscheidungen.


Auf einem Wandbild in einem Frankfurter Krankenhaus, in dem ich dieses Jahr einen Krankenbesuch machen musste, las ich: „Niemals ein Risiko einzugehen, ist das größte Risiko.“


Dies gilt auch für den Immobilienmarkt.


Die diesjährige Prognose soll Ihnen helfen, die Komplexität unserer neuen Realität im Immobilienmarkt ein Stück weit zu entzerren. Sie soll als Orientierungshilfe dienen in unsi- cheren Zeiten. Nehmen Sie meinen Report als Quelle der Inspiration, um fundierte Entscheidungen zu treffen und Ihre persönliche Strategie im Immobilienmarkt zu gestalten.


Herzliche Grüße Ihr Richard Nitzsche

Den vollständigen Report können Sie hier herunterladen

Je schlechter der Energiepass, umso höher der Preisabschlag. Das zeigt eine Studie des Immobilienportals Immowelt. Besonders großen Preiseinfluss habe die sogenannte Energieeffizienzklasse im Segment der Häuser, also bei freistehenden Einfamilienhäusern, Doppelhaushälften und Reihenhäusern. Grundsätzlich gilt: Je stärker der Energiestandard bei Häusern von der mittleren Energieeffizenzklasse abweicht, umso größer seien Abschläge, aber auch Aufschläge bei gutem Energiekennwert. Betrachtet wurden Angebotspreise.



RH, DHH, EFH: Schlechter Energiepass beim Verkauf
Besonders bei Häusern: Schlechter Energiepass drückt den Verkaufspreis

Schlechter Energiepass: Warum sind die Preisabschläge bei Häusern besonders hoch?

Besonders betroffen seie das Segment der Häuser. Verglichen mit Wohnungen seien die Preisabschläge noch einmal höher. Unsere Marktbeobachtung deckt sich mit dieser These. Ein schlechter Energiepass beeinflusst die Kaufentscheidung. Wir glauben, dass Hauskäufer besonders auf den Energieverbrauch und potenzielle Sanierungen achten, weil die finanzielle Belastung im ungünstigen Fall besonders hoch ausfallen kann. Dies hat zwei Gründe: Zunächst muss der Eigentümer eines Hauses, im Gegensatz zur Wohnung, für die anfallenden Folgekosten in voller Höhe aufkommen, während er die Kosten von Sanierungsmaßnahmen bei der Eigentumswohnung über die Eigentümergemeinschaft aufteilt. Zweitens wird die Immobilienklasse Häuser (Reihenhäuser, Doppelhaushälften, Einfamilienhäuser) von Selbstnutzern bewohnt. Selbstnutzer treffen anfallende Sanierungskosten in voller Höhe - im Unterschied zu Kapitalanlegern, die Aufwendungen für anfallende Sanierungen steuerreduzierend geltend machen können. 





Preisabschläge bei schlechtem Energiepass: Das sind die Ursachen


Felix Kusch, Geschäftsführer von Immowelt, sieht die Ergebnisse der Studie in den Entwicklungen rund um Klimaschutz und das Heizungsgesetz begründet. Er sagt:


„Das Heizungsgesetz und die Diskussionen um Klimaschutzziele im Gebäudebereich haben dazu geführt, dass viele Kaufinteressenten hohe Folgekosten für die energetische Sanierung und im Unterhalt fürchten. Wohnimmobilien mit einem niedrigen Energiestandard können daher oft nur mit merklichen Preisnachlässen verkauft werden."

Auch diese Einschätzung teilen wir. Zwar ist die Erkenntnis hinsichtlich potenzieller Folgekosten beim Erwerb von Altbestand nicht neu. In den Boomjahren bis 2022 wurde die Furcht vor Sanierungsmaßnahmen jedoch vor der allgemein positiven Stimmung im Markt in Kombination mit den geringen Finanzierungszinsen kompensiert. Durch die günstigen Finanzierungskosten fühlten sich Hauskäufer flexibler und rechneten mit weiteren Budget-Spielräumen für perspektivisch anfallende Finanzierungen. Die Pessimisten unter den Käufern wurden von der hohen Nachfrage weggedrückt. Mit dem Anstieg der Finanzierungskosten seit 2022 ist die Immobilien-Nachfrage nach Häusern eingebrochen, gleichzeitig hat die Diskussion um Energieeffizienz und das Heizungsgesetz im Jahr 2023 potenzielle Folgekosten des Immobilienerwerbs in das Zentrum der Aufmerksamkeit von Kaufinteressenten gerückt. 


Energiepass ist schlecht, was kann ich tun?


Wollen Eigentümer trotz schlechter Energieeffizienz solide Verkaufspreise erzielen, muss dem Käufer die Furcht vor hohen Folgekosten des Immobilienkaufs genommen werden. Dies erreichen wir für unsere Kunden durch eine Erweiterung der Verkaufsstrategie. Bei exklusiven Verkaufsaufträgen führen wir eine detaillierte Analyse der Betriebs- und Folgekosten der Immobilie durch und bereiten die Doppelhaushälfte, das Reihenhaus oder das Einfamilienhaus entsprechend der energetischen Sanierungsanforderungen auf. Dafür holen wir beispielsweise Angebote von an der Sanierung beteiligten Gewerken ein und informieren den Interessenten im Detail über die jeweils gültige Gesetzeslage im Bezug auf die Energetische Sanierung bei der jeweiligen Immobilie. Basierend auf der aktuellen Usance überzeugen wir den Käufer, indem wir die Perspektiven am von uns konzipierten Sanierungsplan aufzeigen und auch die Chancen herausarbeiten, die die im Augenblick noch diffuse Situation bringen könnte. Möchten Sie, dass wir uns intensiv mit Ihrer Immobilie auseinandersetzen? Kontaktieren Sie uns noch heute! 

Die Immobilienzinsen sind seit Oktober 2023 deutlich gesunken. Im Mittel müssen Käufer rund einen Prozent weniger für ihre Finanzierung bezahlen. Das belebt den Markt für Wohnimmobilien. In der aktuellen Folge seines Podcasts berichtet Richard Nitzsche über den Immobilienmarkt in der Erholung im frühen Jahr 2024, der verglichen mit der selben Zeit im Vorjahr eine deutlich größere Aktivität aufweist.



Immobilienzinsen: Spielraum für Enttäuschungen im zweiten Halbjahr 2024

Mit der derzeitigen Belebung des Immobilienmarkts ergeben sich aber Fragen hinsichtlich der Entwicklung der Immobilienzinsen im zweiten Halbjahr 2024. Die Geschäftsbanken haben die positive Entwicklung im Zinsmarkt in der Erwartung fallender Leitzinsen vorweggenommen - im Gleichschritt mit den Aktienbörsen, die in den letzten Monaten haussierten. Damit öffnet sich Spielraum für Enttäuschungen, könnten doch die Markterwartungen verfehlt werden, wenn die Zentralbanken die Zinsen später oder weniger stark als erwartet senken. Richard Nitzsche präsentiert im Podcast einige kritische Expertenkommentare und Marktmeinungen hinsichtlich der vom Markt erwarteten Zinssenkungen; er äußert die Befürchtung, die momentane Euphorie könnte durch eine nicht kongruente Umsetzung der Erwartungen seitens der Geldpolitik in der zweiten Jahreshälfte ausgebremst werden. Aus der Sicht des Maklers erwarten Marktteilnehmer ein bis zwei Zinssenkungen zu jeweils 0,25 Basispunkten im laufenden Jahr; in den gefallenen Baufinanzierungszinsen sei diese Bewegung für den Endkunden jedoch bereits eingepreist. Der Markt beobachte nun die nächste EZB-Sitzung mit anschließender Veröffentlichung der Protokolle, die am 7.März 2024 stattfinden werden.


Newsletter anfordern, Immobilienausblick Deutschland 2024/2025 erhalten!

Melden Sie sich zu meinem Newsletter an. Erhalten Sie jetzt direkt den Jahresausblick Immobilien 2024/2025 über E-mail gesendet mit Ihrer Anmeldung und den geplanten Report "Megatrends Immobilien Deutschland" direkt nach Veröffentlichung in Ihr Postfach!







Quellen aus der Podcastfolge

Die folgenden Quellen hat Richard Nitzsche in der Podcastfolge vom 25.01.2024 "Immobilienpreise: Zins-Dilemma im zweiten Halbjahr..." genutzt:


Ergänzungen / Korrekturen / usw.

Bei der Nitzsche-Immobilien-Standardrate handelt es sich um die Belastung (Annuität), die der Kreditnehmer monatlich aufbringen muss, wenn er zu entsprechenden Konditionen 450.000 € aufnimmt. Von "Kosten" zu sprechen ist stark verallgemeinert.

Die Quelle 4:47 heisst "immowelt-impuls" (nicht immowelt-plus)




Nitzsche Immobilien
069 - 348 780 841 | info@richardnitzsche.com
Im Birkengrund 5, D-61352 Bad Homburg

bottom of page