Immobilien in Dubai: Entwicklung unsicher, Corona lässt Preise sinken. Chancen durch Leerstand?

Aktualisiert: Aug 18


Die Immobilienpreise in Dubai sind im freien Fall. Ist jetzt der richtige Zeitpunkt, um mit dem Kauf von Immobilien in Dubai von einer potenziell nahenden Trendumkehr der Entwicklung zu profitieren? Profitieren Wohnungsinvestoren jetzt vom Einstieg in die Dubai-Immobilie durch den Kauf in der Talsole der Preiskurve? Die geopolitische Lage des Immobilienmarktes Dubai bietet Chancen. Chronische Überkapazitäten im Immobilienmarkt versprechen günstige Immobilienpreise. Die Schnäppchenpreise für Immobilien in Dubai locken zum den Einstieg in das erste Investment.

Auf Eigentümer warten zweistellige Mietrenditen - wenn das fertiggestellte Projekt zahlungskräftige, langfristige Mieter findet. Händler und Projektentwickler versprechen sogar kurzfristige Gewinnchancen. Sie prognostizieren Hold-and-Flip-Erträge, bei Erwerb von im Bau befindlichen Off-Plan-Projekten und Verkauf der Wohnungen direkt nach Fertigstellung der Immobilie. Für deutsche Investoren bietet ein Investment in Dubai zusätzlich eine sinnvolle Diversifikation zum Klumpenrisiko eines rein national angelegten Immobilienbestandes.


Durch großangelegtes Testen und scharfe Maßnahmen konnte Dubai den Ausbruch des Virus effizient eindämmen. Die WHO hat die Vereinigten Arabischen Emirate (UAE) sogar zu einem der sichersten Länder im Handling der Corona Pandemie erklärt. Die Vereinigten Arabischen Emirate testeten die meisten Bewohner auf den COVID-19-Erreger.


Immobilienpreise in Dubai weiterhin unter Druck: Sinkflug setzt sich fort.

Dennoch hat die Volkswirtschaft aus der Pandemie und dem scharfem Lockdown dramatische Schäden davongetragen. Mit der Wirtschaft sind die Immobilienpreise abermals unter Druck geraten. Zu Jahresbeginn standen die Signale positiv, dass sich der Sinkflug der Immobilienpreise in Dubai perspektivisch entspannen könnte. Seit Jahren hat Dubai mit Überkapazitäten und Leerstand zu kämpfen. Der Markt für Wohnimmobilien ist durch die Coronapandemie schwer angeschlagen. Die Transaktionszahlen von Vermietungen und von Immobilienverkäufen haben im von Corona geprägten ersten Halbjahr Rekordtiefstände erreicht, schreibt das Analysehaus ValuStrat im Halbjahresbericht UAE Real Estate Markets 2020. Fallende Umsätze beuteln zudem die Preisentwicklung. Die Immobilienpreise auf dem Markt Dubai sinken weiter. Der von ValuStrat ermittelte Durchschnittswert für einen Quadratmeter Wohnfläche lag bei AED 9.483. Damit hat der von den Analysten ermittelte VPI (ValueStrat Price Index) auf Jahresbasis 11,9 Prozent verloren. Auf Monatsbasis zeigt sich im July 2020 die erste Entspannung. Der Preisverfall auf dem Markt für Wohnimmobilien in Dubai milderte sich im Juli erstmals ab. Hier verliert der Index lediglich 1,7% - 0,2 Prozent weniger, als im Vormonat.

Projektentwickler Nakheel: Marktaktivität ist trotz Virus "beeindruckend"

In einem Interview mit dem US-Wirtschaftssender CNBC erklärte Agil Kazim, CEO von Nakheel, einer der führenden Bauträger in Dubai, Dubai sei bisher passabel durch die Krise gekommen. Vor dem Hintergrund der Einschränkungen durch das Coronavirus sei das Transaktionsvolumen bei Neubauimmobilien weiterhin „beeindruckend“. Laut Dubai Land Department (DLD) sind zwischen April und Juni 5.559 Transaktionen abgeschlossen worden, im Vergleichszeitraum des Vorjahres hatte die Behörde 9.088 Immobilientransaktionen registriert.


Immobilienmarkt Dubai: Transaktionsvolumina im freien Fall

Off-plan Volumina, also die Volumen von sich im Bau oder der Planung befindlicher Immobilienprojekte, sind im zweiten Quartal 2020 laut ValuStrat um 43,7 Prozent verglichen mit dem vorhergehenden Quartal, um 36,9 Prozent verglichen mit dem Vorjahr, eingebrochen. Immobilientransaktionen im Zweitmarkt zeigen noch deutlichere Einbußen. Hier sind 56,6 Prozent weniger Geschäftsabschlüsse als im ersten Quartal 2020 besiegelt worden, 43,6 Prozent Einbußen zum Vorjahreszeitraum.

Corona Pandemie verstärkt Risiken für den Immobilienmarkt Dubai

Die Wirtschaft es Emirats Dubai wird von ausländischen Arbeitskräften dominiert. ValueStrat schreibt, die Corona-Pandemie habe eine starke Abwanderungswelle von gut bezahlten Expats in Gang gesetzt, die, ungebremst, deutliche ökonomische Auswirkungen nach sich ziehen könnte. Während der Krise hätten Projektentwickler, Banken und Fluggesellschaften massiv Personal freigesetzt. Gleichzeitig bleibe der Ölpreis angespannt. Die Marke Brent crude habe in der Spitze mehr als 41 Prozent seines Werts pro Fass eingebüßt, Unternehmen sehen durch Corona auf breiter Front in eine unsichere Zukunft. Zudem entfallen die bereits positiv eingepreisten Effekte, die die ursprünglich für 2020 geplante World Expo für Dubai bedeutet hätte. Vor dem Hintergrund der dynamischen Situation war die Verschiebung der Weltausstellung auf das Jahr 2021 (1.10.2021 - 31.03.2022) richtig. Dennoch ist fraglich, ob die entsprechend später stattfindende World Expo lediglich eine Latenz der geplanten Mehreinnahmen und des prognostizierten positiven Schubes für den Aufschwung beuteten würde. Mit 1,5 Prozent Mehreinnahmen des Bruttoinlandsprodukts hatten Volkswirte durch die Word Expo 2020 kalkuliert und auch positive Implikationen auf den durch chronische Überkapazitäten / chronischem Leerstand geprägten Immobilienmarkt prognostiziert. Eventuell wird die Reisetätigkeit im weiteren Verlauf der Pandemie insgesamt stark eingeschränkt oder gar zum Erliegen kommen. Das Negativszenario könnte sich für den Hub-Spot Dubai und dessen zum großen Teil in internationaler Hand befindlichen Immobilienmarkt, zum schwerwiegenden Risiko entwickeln.

Immobilien in Dubai bieten Chancen: Ein vorsichtiger Ausblick für den Immobilienmarkt

Um einen für Dubai zweifellos aktuell ungewissen Ausblick greifbarer zu umreisen, lohnt sich die Rückschau auf die vor der Coronakrise einsetzende Erholung des Immobilienmarkts und der ökonomischen Parameter im Emirat. Der International Monetary Funds (IMF) hatte zum Jahreswechsel 2019/2020 einen Zuwachs des Bruttoinlandsprodukts um 3,3 Prozent für das laufende Jahr prognostiziert. Ein Großteil der positiven Prognose, unter anderem 300.000 zu schaffende Arbeitsplätze, entfielen als erwartetes Resultat auf die Ausrichtung der World Expo 2020. Der freie Fall der Immobilienpreise, der Einbruch der Mieten, wie auch der Verfall von Kaufpreisen, hatte sich spürbar abgemildert.


Immobilien: Entwicklung des Standorts Dubai in Relation zu anderen Immobilienmärkten - wieviel Chance bietet der Leerstand?

Nun hat der Investor zu beurteilen, in welche Richtung sich die Wirtschaft in den Vereinigten Arabischen Emiraten und in Dubai nach der Coronakrise entwickeln wird. Prognosen sind vor dem Hintergrund der aktuell maximalen Unsicherheit, insbesondere durch die Unbekannte der weiteren Entwicklung des Virusgeschehens, schwierig. Eine Abwägung der nachhaltigen Entwicklung des Wirtschaftsstandorts Dubai im Kontext der sich im Wandel befindlichen Weltgemeinschaft kann bei einer potenziellen Investitionsentscheidung ebenso sinnvoll werden, wie die Evaluation der Chancen eines, zumindest derzeit, von chronischen Überkapazitäten geprägten Käufermarktes. Unterstellt der Investor eine langfristige Bodenbildung mit anschließender Erholung, fällt die Investitionsentscheidung bei den inzwischen moderaten Kaufpreisen leicht. Chronischer Leerstand hat die Immobilienpreise auf Tiefstände gedrückt. In der Erholung liegt die Chance auf zweistellige Mietrenditen und Vermögenszuwäche bei einer Veräußerung der Immobilie.


Immer wieder werben Projektentwickler mit dem Wertzuwachs der off-plan-Projekte. Hier sei ein Kauf während der Entwicklungs- und Bauphase und ein direkter, profitabler Verkauf nach Fertigstellung der Immobilie möglich. Diese Hold-and-Flip-Variante bietet Immobilieninvestoren die Chance auf vergleichsweise schnelle Maximierung ihres Investitionskapitals; eine Chance, die im überkauften deutschen Immobilienmarkt praktisch nicht mehr möglich ist - welche jedoch auch Risiken mit sich bringt. Gelingt die Veräußerung nach Fertigstellung nicht, beispielsweise weil sich der Negativtrend auf dem Immobilienmarkt von Dubai fortsetzt, bleibt die Adaption der Immobilie als Long-Term-Investment. Will der Investor kein zu großes Risiko nehme, bildet er diesen Worst-Case im Finanzierungsplan ab.


Für deutsche Investoren interessant: Immobilien-Investition in Dubai verringert Klumpenrisiken durch den Kapitaltransfer aus der Eurozone

Begünstigend wirkt für europäische, insbesondere für deutsche Käufer, das Potenzial zur Diversifizierung von nationalen Klumpenrisiken im Immobilienportfolio. Dubai ist nicht nur im Bezug auf seine geopolitische Lage, sondern auch im Hinblick auf die wirtschaftliche Entwicklung vergleichsweise unkorreliert zu den ökonomischen und währungspolitischen Entwicklungen in der Eurozone und in den USA. Weiterhin bietet das Emirat als Investmentstandort mit moderaten kulturellen Barrieren, bei zugleich stärkerer Focussierung nach Fernost - Indien, China und auch auf die Russische Föderation, Chancen, von der Wirtschaftsleistung aufstrebender Schwellenländer zu profitieren. Beschränkend wirken dagegen mit der Lage einhergehende geopolitische Risiken, sowie die Abhängigkeit der Vereinigten Arabischen Emirate von der Entwicklung des Ölpreises.


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